签订越南办公室租赁合同是新企业做出的最大承诺之一。实际要付多少钱、经营是否灵活、能否顺利退租，都取决于几项关键条款。本文整理了我们在每位租户签约前都会一起核对的12项条款。
无论是开设第一间办公室还是搬迁，在越南各地流程都大同小异。如果您还在筛选阶段，可以先浏览岘港写字楼出租的最新房源，拿到合同草案后再回来对照这份清单。
越南办公室租赁合同：12项条款一览
| 条款 | 核对要点 |
|---|---|
| 租赁面积 | 使用面积还是建筑面积，如何测量 |
| 租金与币种 | 报价币种、支付币种、汇率 |
| 物业管理费 | 包含哪些项目，可能如何上涨 |
| 增值税 | 价格是否含增值税 |
| 租期 | 期限、起租日、续租选择权 |
| 租金调整 | 每年涨幅上限 |
| 押金 | 金额、退还时间、扣除项 |
| 付款方式 | 月付或季付，是否预付 |
| 装修期 | 装修免租期 |
| 复原 | 退租时应恢复的状态 |
| 提前解约 | 通知期与违约金 |
| 注册用途 | 能否用该地址注册公司 |
1. 租赁面积：使用面积还是建筑面积？
有的大楼按建筑面积（含大堂、走廊、卫生间等公摊）报租金，有的按您实际使用的面积报价。两者差距视大楼设计可能达到15%至25%甚至更多。请确认采用哪种面积，并索取带尺寸的平面图。
比较两栋大楼时，要把报价换算到同一面积基准。按建筑面积计算的单价较低，也可能比按使用面积计算的较高单价更贵。
2. 租金、币种与汇率
越南许多大楼以美元按每平方米每月报价，而发票开具和付款使用越南盾。合同应写明汇率来源（例如某家银行的卖出价）以及取值日期。否则，您的每月成本会随汇率波动。
3. 物业管理费
物业管理费通常涵盖公共区域清洁、安保、电梯以及标准时段的空调。请确认不包含的项目，例如单元内用电、加时空调和停车，并确认业主能否上调管理费以及上调幅度。
4. 增值税
请确认报价的租金和物业管理费是否含增值税。越南的商业报价大多不含增值税，除非合同另有约定，请把增值税计入预算。
5. 租期与续租选择权
2至3年的租期较常见。续租选择权是您可以续租的权利，而非义务。尽量提前约定续租租金的确定方式，例如相对上一年租金的最高涨幅。
6. 每年租金上调
许多合同允许每年上调租金。以百分比写明的固定上限，比”按市场价”这类表述更便于预算。如果业主坚持不设上限，可以先争取更长的固定租金期。
7. 押金
押金通常约为2至3个月的租金加物业管理费。合同应写明退租后何时退还押金，并规定扣除仅限于未付款项和有记录的损坏。
8. 付款方式
写字楼常见季度预付，也有业主接受月付。请在签约前而不是签约后，让付款安排与公司现金流相匹配。
9. 装修期
如果需要隔断、会议室或前台，请争取装修免租期。合同应写明免租期何时开始、期间是否需缴物业管理费，以及大楼对装修方案审批延误时如何处理。
10. 复原
租约结束时，您可能需要把空间恢复原状，包括拆除隔断、地毯和线路。请书面约定交还时应达到的状态，最好附上交房时拍摄的照片。
11. 提前解约
业务会变化。请确认提前退租的通知期和违约金，以及能否转租或将租约转让给其他公司。第一年后清晰的解约条款，可能比一点租金折扣更有价值。
12. 用该地址注册公司
如果要以办公室地址注册公司或分公司，合同必须允许这一用途，业主也必须能够提供主管部门要求的文件。请确认该物业是可作为经营地址的商业空间，且业主能开具增值税发票。
签约前规划好布局，有助于争取合适的装修期。许多租户会先确定家具和会议室，再挑选合适的单元，例如Viettel TechHub Da Nang的甲级楼层，或乙级大楼中较小的单元。
签约前的简单流程
- 索取英文和越南文的合同草案。
- 在相同面积基准并加上增值税后比较报价。
- 将上表每项条款标记为”接受””待谈判”或”不清楚”。
- 请律师或顾问审核最终版本。
- 入驻前拍照完成交房验收。
常见问题
越南办公室租约一般签多久？
大多数为2至3年，通常附带续租选择权。也可以签更短的租期，但一般意味着租金更高或业主让步更少。
业主一般要求多少押金？
通常约为2至3个月的租金加物业管理费。请确认具体金额、退还时间以及可扣除的项目。
越南办公室租金用美元还是越南盾支付？
租金通常以美元报价，但一般按约定汇率以越南盾支付。合同应写明采用哪种汇率以及以哪一天为准。
可以争取装修免租期吗？
可以。许多业主会提供装修免租期，面积较大或租期较长时更常见。免租期长短取决于大楼、面积和当时的市场情况。
租赁合同需要请律师审核吗？
需要。任何重要的租约都应请律师或经验丰富的顾问审核，尤其是双语合同或将用于公司注册的合同。
结语
一份好的越南办公室租赁合同，会把面积、币种、物业管理费、涨租和退出条件写清楚。签约前花一小时对照这份清单，就能避免大多数意外。法规和市场惯例会变化，法律问题请向专业人士确认。
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