在看楼之前，先弄清团队真正需要的人均办公面积会很有帮助。空间太小会影响效率，太大则要为空置工位付租金。本文提供实用的经验值、按团队规模划分的面积表，以及常被遗忘的功能空间。
确定目标面积后，比较岘港写字楼出租房源会快得多，因为可以直接排除明显过小或过大的单元。
人均办公面积：基本经验值
许多空间规划师采用每人约8至12平方米建筑面积的范围。这个数字包括工位，以及会议室、通道、储物和茶水间的分摊面积。
| 布局类型 | 人均面积 | 适合 |
|---|---|---|
| 高密度开放式 | 6至8平方米 | 呼叫中心、开发团队、初创企业 |
| 带会议室的标准开放式 | 8至12平方米 | 大多数中小企业 |
| 独立办公室与开放式结合 | 12至15平方米或以上 | 律所、金融、咨询、管理团队 |
以上是规划参考范围，并非法定标准。实际数字取决于楼层形状、柱子位置以及团队的工作方式。
按团队规模估算办公面积
| 团队规模 | 建议面积 | 常见功能空间 |
|---|---|---|
| 3至5人 | 30至60平方米 | 开放区，1间小会议室或共用 |
| 10人 | 80至120平方米 | 开放区，1间会议室，茶水角 |
| 20人 | 160至240平方米 | 2间会议室，电话间，茶水间，储物 |
| 50人 | 400至600平方米 | 前台，3至5间会议室，专注室，茶水间，机房或库房 |
常被忽略的功能空间
工位很容易计算。真正让布局超出预算或显得拥挤的，往往是下面这些空间：
- 会议室：每10至15人至少一间，另加通话用电话间。
- 前台或等候区：经常有客户来访时需要。
- 茶水间：即使很小，也能明显改善日常体验。
- 储物与IT：文件、设备和网络机柜。
- 专注室：用于深度工作或视频会议的安静空间。
使用面积与建筑面积：为什么计算会出错
如果大楼报价为150平方米建筑面积，其中一部分是电梯、大堂和走廊的公摊。真正能摆放家具的面积可能明显更小。请务必索取使用面积和平面图，并据此规划布局。我们在越南办公室租赁合同一文中详细说明了这一点及其他合同条款。
为扩张和混合办公做准备
搬迁成本很高，因此请按12至18个月后的人数规划。保持灵活性的两种方法：
- 选择同层或相邻楼层仍有空置单元的大楼。
- 争取相邻单元的优先承租权。
混合办公团队应按高峰到岗人数规划工位，把省下的面积用于会议室。许多团队发现，大家在同一天到岗时，协作空间反而不够用。
示例：岘港的15人团队
一个以开放式办公为主的15人软件团队，配一间经理办公室、两间会议室和茶水间，一般需要约130至170平方米。在岘港，可以考虑Vernal Building这类小型乙级大楼的整层，或大型写字楼的部分楼层。
快速核对清单
- 统计现有人数和12至18个月后的预计人数。
- 确定布局类型，选定人均平方米范围。
- 列出会议室、茶水间、前台和储物需求。
- 换算为使用面积，并预留10%至15%的余量。
- 筛选面积在该范围内的单元。
常见问题
每位员工需要多少平方米的办公面积？
常用的经验值是每人约8至12平方米建筑面积。高密度开放式布局可以更少，独立办公室较多的则需要更多。
10人团队需要多大的办公室？
以开放式布局为主的10人团队，建议规划约80至120平方米。如需多间会议室、较大的茶水间或独立办公室，则应适当加大。
需要为团队扩张预留空间吗？
需要。至少按12至18个月后的预计人数来规划，或选择可以扩租相邻单元的大楼。
混合办公能减少所需面积吗？
通常可以。如果并非所有人每天到岗，可以按高峰到岗人数而非总人数规划工位，但要保留足够的会议室和专注空间。
报价中的面积就是可用面积吗？
不一定。有些大楼按包含公摊的建筑面积报价。计算布局前，请先确认实际可用的使用面积。
结语
以人均8至12平方米作为起点，再根据布局、会议室和扩张计划调整人均办公面积。看楼前先做好这项计算，既能节省时间，也能更有底气地谈判。
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